La pandemia del Covid-19 ha originado una situación actual de bloqueo de las comunidades de propietarios, que revela la necesidad de actualizar su regulación. Aunque no se han podido celebrar por los momentos las Juntas, quedan prorrogados los cargos y presupuestos.
No obstante, la vida continúa en las comunidades y hay que asumir determinaciones. Cataluña, ha aprobado algunas medidas que serán aplicadas en las comunidades ceñidas a régimen de propiedad horizontal; en cuanto a las condiciones de la convocatoria, el presupuesto, los cargos y los acuerdos.
No obstante, el problema radica en que será complicado ofrecer las garantías tal como lo estipula la norma vigente en su Código Civil. Sin embargo, es menester conocer lo que pasará con el presupuesto, los cargos y otros.
Disposiciones aplicables en las comunidades de propietarios de Cataluña
Después de haber finalizado el estado de alarma general por el covid-19 en el conjunto del país, y con incidencia en lo que aquí se expone desde el pasado 21 de junio del año en curso, la Generalitat autorizó un Decreto-ley, el 26/2020; en el que dispone recoger varias medidas ajustables en el contexto territorial catalán.
Estas disposiciones conciernen a las juntas de propietarios en las comunidades bajo régimen de propiedad horizontal. Como es conocido de todos, la comunidad autónoma de Cataluña posee una regulación propia sobre este asunto, la cual está contenida en su código civil.
Qué condiciones existen para celebrar la Junta de propietarios
Por todos es conocido que quedaron suspendidas las convocatorias para celebrar las juntas de propietarios hasta el 30 de abril del próximo año. Sin embargo, hay una posibilidad de hacerlo. Cada comunidad puede hacer la convocatoria y llevar a cabo la junta, en este lapso de tiempo.
La reunión se puede realizar en atención a las circunstancias propias y teniendo en cuenta la aplicación en todo momento de las medidas de seguridad, cada comunidad puede hacer el llamado y celebrar su junta. Todo esto por iniciativa de la Presidenta de la junta o si lo piden por lo menos el 20% de los propietarios.
Los propietarios son aquellos con derecho a voto y que representen ese mismo porcentaje de cuotas. La junta puede celebrarse también a través de los recursos que hay estipulados en el Código Civil de Cataluña, especialmente los que contempla el artículo 312-5.2.
Este artículo establece que los estatutos de las personas jurídicas pueden determinar que los órganos se pueden reunir haciendo uso de la videoconferencia, así como de otros recursos o medios de comunicación telemático, postal u otro siempre que se garanticen 4 condiciones:
Las 4 condiciones son:
1- Los asistentes tienen que identificarse en la reunión
2- Debe existir la permanencia y continuidad de la comunicación
3- Tener la oportunidad de intervenir en los debates y
4- Poder emitir el voto
En este contexto debe entenderse que la reunión se lleva a cabo en el lugar donde se encuentra la persona que preside la congregación.
Si bien es cierto que existe la posibilidad de reunirse a través del recurso de la videoconferencia, resulta que las comunidades de propietarios confrontan un problema, y es que la gran mayoría de ellas todavía no ha contemplado, al día de hoy en su normativa, celebrar juntas utilizando el recurso de videoconferencia.
A todas estas, resulta que la mayoría de las comunidades no estarían amparadas por los estatutos.
¿Habrá prórroga del presupuesto y los cargos?
Esta pregunta es importante y tiene una respuesta legal contenida en el Código Civil de Cataluña. Al respecto, el presupuesto anual aprobado por última vez, debe entenderse que queda prorrogado hasta tanto no se celebre la próxima junta ordinaria.
Cuando se celebre la reunión ordinaria se aprovechará también para aprobar las cuentas anteriores y se procederá a renovar los cargos. Mientras eso no sucede, el presupuesto y los cargos quedarán prorrogados y seguirán siendo los mismos hasta la próxima reunión ordinaria.
Esto está estipulado en el contenido del Código Civil de Cataluña, específicamente en su artículo 553-15.
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Este artículo expresa textualmente que: “Los cargos son reelegibles, duran un año, y se entienden prorrogados, hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron”. Queda entendido que el presupuesto y los cargos serán los mismos hasta la celebración de una reunión ordinaria.
¿Es posible tomar acuerdos sin Junta?
Es posible tomar acuerdos sin reunión, ya que lo prevé el Decreto y es legal. Mientras no se produzca una convocatoria y haya celebración de la Junta ordinaria puede haber acuerdos, a instancia de la persona que la preside siempre que se cumplan con los requisitos que establece el Código Civil de Cataluña.
En este documento legal, es importante tener en cuenta que el artículo 312-7 no atañe a las comunidades de propietarios, sino a las personas jurídicas en general.
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Los estatutos establecen, como prerrogativa a las reuniones presenciales, la probabilidad de llegar a acuerdos emitiendo el voto utilizando comunicación telemática, de correspondencia postal u otro medio.
Estos recursos para la comunicación deben garantizar siempre los derechos de estar plenamente informado, el derecho del voto, que conste la recepción del mismo y que quede garantizado su autenticidad. Estas serían las condiciones necesarias para llegar a acuerdos.
Además…
El escollo para muchas comunidades en Cataluña; sin contar con esta opción contenida en los estatutos, es que será engorroso brindar las garantías que demanda la norma. Esto podría acarrear que algunos de los convenios alcanzados en la reunión, fueran impugnados por propietarios que no estuvieron presentes.
También pueden ser rebatidos los acuerdos alcanzados por propietarios disconformes en la reunión. Pero, como se dijo, no es desechable la opción de que se pueda convocar una reunión donde los vecinos puedan consensuar su representación por un número limitado de propietarios.
Este pequeño grupo de propietarios será el que pueda asistir a la reunión presencial y representar a los que lo asignaron. En la reunión presencial, en la cual estarán reunidos un grupo reducido de propietarios, debe haber respeto a las normas de cuidado sanitario en todo momento.
