La comunidad de propietarios es una entidad jurídica formada por el total de los propietarios de un edificio, y se rige por las leyes y reglamentos acordados por ellos. Si bien no es una entidad jurídica independiente, conserva muchas de sus características, lo que la convierte en una figura híbrida, capaz de realizar ciertas transacciones jurídicas.
Es una entidad legal compuesta por todos los propietarios dentro de la misma urbanización o edificio, y se rige por sus propios estatutos y reglamentos auto-aprobados, además de un marco legal nacional que actúa como denominador común a todas las comunidades.
Si compras un apartamento o una villa, que forman parte de un complejo de edificios, ten en cuenta que éstos estarán sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal española. Esta ley es aplicable tanto si tú eres residente como si no lo eres.
Responsabilidades compartidas en la comunidad de propietarios
Según Ley de Propiedad Horizontal española, todo propietario de un apartamento o villa tiene la copropiedad de los elementos comunes del conjunto de edificios, tales como las escaleras, ascensores, piscina, servicios de limpieza, desagües, suministro de agua, cables eléctricos, entre otros; junto con el resto de propietarios del bloque.
Todos los propietarios del bloque forman la comunidad de propietarios. Todos son responsables de sus partes individuales y de las áreas comunes del bloque. Deben mantener los elementos comunes del edificio.
Todos los de la comunidad de propietarios participan en los gastos de la comunidad a prorrata. Solo aquellos que compren una propiedad individual por su cuenta, no tendrán que unirse a una comunidad de propietarios .
Cada apartamento del bloque tiene una cuota de participación en la propiedad común, normalmente proporcional al tamaño de la propiedad del propietario. Por lo tanto, el propietario de un piso grande tendrá una mayor cuota de participación en la propiedad común, esta cuota determina las cargas de la comunidad y los derechos de voto del propietario.
Las urbanizaciones se rigen por una ley diferente, ya que comparten elementos con el exterior como el alumbrado público, la recogida de basuras, las carreteras; sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal también puede aplicarse a ellas siempre que cumplan algunos requisitos específicos.
La necesidad de una presidencia para la gestión de la comunidad
La Ley española de Propiedad Horizontal establece que se debe tener un Presidente, que debe ser elegido de entre los miembros de la comunidad, por turno o por sorteo, durante un periodo de 1 año, salvo que se indique lo contrario en los estatutos de la comunidad.
Cómo elegir al presidente
El presidente es nombrado por mayoría de votos en una junta general de propietarios, que normalmente es la junta general anual. Sin embargo, si es necesario, el presidente puede ser elegido también en una reunión especial.
Obligatorio o Voluntario
La votación para elegir al presidente de la comunidad puede iniciar con candidatos voluntarios. Si nadie se presenta como voluntario, se puede asignar a alguien para que sirva en base a una rotación de los propietarios o en base a una rotación por número de lote. En la práctica, si no hay voluntarios, se elegirá una propiedad por sorteo para iniciar la rotación, y a continuación se seguirá el orden decidido.
Si en un año en particular, hay un voluntario, y es votado como presidente, la rotación se detendrá temporalmente. La próxima vez que no haya voluntarios, la rotación continuará desde el lugar donde se detuvo. Todas las elecciones deben realizarse bajo el acuerdo de la asamblea de propietarios.
Qué hacer si se quiere rechazar la presidencia
Tal vez tengas una propiedad en España sujeta a este régimen de división horizontal, que solo utilizas durante tus vacaciones, esto no te exime de ser elegido presidente de la comunidad.
El único requisito para ser presidente de una comunidad es ser propietario de una propiedad en la comunidad. Aceptar el cargo de presidente es una obligación legal, pero la ley también prevé algunas posibles exenciones.
Esto permite que los vecinos se pongan de acuerdo sobre si eximir o no a alguno de los propietarios de la obligación del cargo, lo que podría hacerse por razones de edad o enfermedad.
En última instancia, si no se llega a un acuerdo entre los vecinos, el propietario elegido presidente puede solicitar que un juez le exima también del cargo.
El rechazo es legal
La ley española establece que el miembro designado puede rechazar la elección preguntándole al Juez de Primera Instancia y explicándole las principales razones para rechazar la elección. Si eres elegido presidente y piensas que no puede cumplir las funciones correspondientes al presidente debes cumplir con los pasos legales para rechazar la presidencia.
El presidente puede ser demandado por los miembros de la comunidad si consideran que ha realizado una mala gestión y ha perjudicado los intereses de la comunidad. Es obligatorio que el presidente elegido desempeñe las funciones de presidente de la comunidad.
Cómo rechazar la presidencia
De acuerdo al artículo 17.4 de La Ley Propiedad Horizontal estable dos modalidades para rechazar presidir la comunidad en la cual eres propietario, siempre y cuando sea justificable, en un lapso no mayor a 30 días.
- El propietario debe convocar a una asamblea de propietarios para que se realice la designación de un nuevo presidente, basados en juzgar si eres o no idóneo para desempeñar el rol de presidente. Aquí debes exponer las razones o motivos del rechazo con el propósito de persuadir a la asamblea.
- En caso de que los vecinos no estén de acuerdo, puedes rechazar el cargo por medio de la vía judicial. Un juez a través del procedimiento de equidad, atenderá la solicitud de alegato. El alegato debe presentar la documentación probatoria que impide el ejercer la presidencia de la comunidad, tales como certificados médico u otros. Si el juez aprueba la exoneración, este designará a un presidente encargado y convocará a una nueva asamblea de vecinos para la elección del nuevo presidente. Si la solicitud es desestimada, debes ejercer el cargo hasta cumplido el tiempo estipulado por la comunidad, que generalmente es un año.
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