Si te encuentras vendiendo tu casa no es raro que sea porque necesitas comprar una más grande o, porque simplemente, necesitas el dinero. Sin embargo, tal vez te preguntes, ¿Cuánto de los ingresos se perderán en gastos, impuestos, sellos y comisiones? En pocas palabras: ¿Cuáles son los gastos al vender mi casa que debo asumir?
Comprar o vender una vivienda acarrea gastos, impuestos u otros. Aunque la mayor parte de los gastos de venta de una propiedad corren a cargo del comprador, hay algunos gastos que corresponden al vendedor. No obstante, suele suceder que quien está claro que debe asumir algunos costes es quien compra y no quien vende.
Entonces, ¿Cuáles son los gastos que son responsabilidad de quien vende? ¿Qué impuestos tengo que pagar y qué documentos debo tener en cuenta a la hora de vender mi vivienda? ¿Y qué impacto tiene todo el proceso de transacción de la propiedad en mi presupuesto? Todo esto y más lo resolveremos en este post.
¿Cuáles son los gastos al vender mi casa?
Si estás en una situación como esta: “Quiero vender mi casa porque estoy atravesando un período de grandes dificultades financieras”. Pero resulta que te han contado sobre los gastos al vender mi casa. Y te preguntas: ¿Será verdad? Fíjate: ¡Es verdad! Para quienes van a vender una casa hay unos gastos que no se pueden evitar. Echemos un vistazo a los gastos que debemos asumir cuando queremos vender nuestra casa.
Gastos de documentación
La obtención de todos los documentos necesarios para la venta del inmueble es, sin duda, una de las actividades que más paciencia requerirá de tu parte. Si tienes un agente inmobiliario, seguramente será un trabajo menos gravoso y sin riesgos.
Entre los documentos que necesitarás obtener de inmediato, se encuentra el CEE: el certificado de eficiencia energética. Esta es una certificación que debe renovarse cada 10 años y debe estar disponible para el comprador potencial ya en la fase de evaluación de la propiedad. El certificado debe ser emitido por un técnico cualificado que podrá pedirte una suma que puede llegar hasta los 400 euros.
La comisión: el porcentaje de la agencia inmobiliaria
Si utilizas un corredor de bienes raíces, tendrás que pagar la comisión en el momento del compromiso. El contrato de intermediación establece cuánto paga el vendedor. Con el acuerdo entre el propietario y la agencia, se puede definir que la comisión la paga en su totalidad una de las dos partes de la venta. Por lo general, la comisión de la agencia está entre el 3% y el 5% (más IVA) del valor de venta.
Pongamos un ejemplo práctico: en el contrato de intermediación se establece que el vendedor debe pagar una comisión del 3% más IVA sobre el valor del inmueble de 250.000 €. Por tanto, el vendedor deberá abonar a la agencia 9.150 €.
Pagar en el IRPF
Cuando se vende una vivienda, los ingresos deben ser declarados. Si resides en España y vas a vender tu vivienda habitual, la venta inmobiliaria tributa el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Si este no fuera el caso, y se tratara de una segunda vivienda, el tributo corresponde al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
En ambos casos, lo que ocurre es que se calcula la ganancia en atención al importe de compra de la vivienda con el valor de la venta actual.
¿Cuándo está sujeta a impuestos la venta de la propiedad?
Empecemos por responder a la pregunta que se hacen todos los que venden un inmueble: ¿cuándo se grava la venta de una vivienda? Como hemos mencionado, la tributación se produce cuando se desarrolla una plusvalía, es decir, cuando la propiedad que se ha comprado se revende a un precio superior en los cinco años siguientes a la compra.
La plusvalía se refiere al impuesto que se genera sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este pago se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el tiempo de tenencia de la propiedad. Este pago se hace en el ayuntamiento respectivo.
¿Cuáles son los 10 errores al poner en alquiler una vivienda que debes evitar?
Venta de una propiedad por menos de 5 años
Si has comprado una propiedad por menos de cinco años y decides venderla, y recibes una suma de dinero mayor de la venta que el precio que pagaste para comprar la casa, esa ganancia tendrá que ser gravada.
Para entender mejor la situación, pongamos un ejemplo práctico: compraste una casa por valor de 250.000 euros y al cabo de un año decides venderla a un precio de 350.000 euros, habrá que gravar esos 100.000 euros de recargo. La tributación de la plusvalía se refiere a:
- Las propiedades vendidas que hayan sido compradas por menos de cinco años.
- Propiedades que no han llegado al vendedor después de la sucesión.
- Las propiedades que no hayan sido utilizadas como residencia del vendedor o de un familiar en el tiempo. transcurrido entre la compra y la venta que generó la plusvalía.
En todos los demás casos, sin embargo, no se prevé ningún tipo de tributación y la venta de la propiedad puede realizarse sin obligaciones para con el Estado. Pero para aclarar la situación profundizaremos en el tema a continuación.
Impuesto sobre la compraventa de vivienda: tributación ordinaria
Hay dos tipos de tributación de las ganancias de capital: tributación ordinaria y tributación separada. La tributación ordinaria establece que la ganancia de capital que se realiza con la venta de una propiedad ingresa a la renta total y, por lo tanto, se acumula con otras ganancias imponibles a efectos del impuesto sobre la renta personal.
En este caso, el cálculo de los impuestos adeudados sobre la plusvalía y sobre la base imponible total debe realizarse aplicando el tipo de referencia al tramo de renta. La plusvalía, por tanto, para poder tributar de la forma ordinaria, debe ser declarada en la declaración de impuestos.
Las necesidades de vivienda de los futuros compradores
Impuesto sobre la venta de una casa: impuestos separados
El contribuyente también puede decidir no utilizar la tributación ordinaria, sino hacer uso de la tributaria separada. La tributación separada establece que se aplica un impuesto sustitutivo del 20% a la plusvalía generada en el momento de la venta de la propiedad.
Sin embargo, es necesario que el contribuyente al momento de la transferencia haga una solicitud expresa al notario. Entonces será el propio notario quién pagará el impuesto al recibir el pago del mismo vendedor. Luego comunicará los datos de ventas a la Agencia de Ingresos. Este método de tributación es ciertamente más económico que el ordinario, ya que permite al contribuyente aplicar la tasa “seca” del 20%.
Honorarios de notario: ¿Quién debe pagarlos?
Otro punto que a menudo genera dudas sobre los costes de venta de un inmueble es el que concierne a los gastos del notario. Los gastos de este profesional en la venta de una propiedad corren a cargo del comprador y no del vendedor. Por tanto, la carga recaerá sobre el comprador, a menos que existan acuerdos diferentes entre las partes.
