La tasación inmobiliaria o la valoración de bienes inmuebles, es el proceso de determinar el valor de un objeto o de los derechos individuales con respecto al objeto del bien inmueble que se valora. En el desarrollo de sus actividades, el tasador inmobiliario sigue una serie de principios.
Principios del usuario que reflejan el punto de vista del usuario final; Principios del entorno del mercado externo; Principios relacionados con el objeto inmueble; El principio de un uso mejor y más eficiente.
La valoración de bienes inmuebles incluye: la determinación del valor de la propiedad u otros derechos, tales como derechos de arrendamiento, derechos de uso, etc., con respecto a diversos objetos inmobiliarios.
Principales métodos de una tasación inmobiliaria
El principal, más frecuente y más representativo del valor de mercado de los bienes inmuebles es el método de comparación de las ventas.
Comparación de las ventas
Se basa en el seguimiento estadístico y el análisis factorial del segmento de mercado al que pertenece el objeto inmueble evaluado.
Principales etapas de aplicación del método
- Posicionamiento del objeto, selección del segmento de mercado al que pertenece el objeto, teniendo en cuenta el análisis del uso más efectivo
- Análisis de mercado
- Análisis factorial
- Selección de análogos
- Cálculo del valor
Método de capitalización de ingresos
La esencia del método de capitalización de ingresos es determinar el valor del objeto inmueble convirtiendo el superávit del ejercicio (capital circulante) en el valor actual.
En la práctica de estimación se utilizan 2 métodos de cálculo de la norma de retorno de capital, el método del anillo y el método de Hoskold.
Método de anillo
Este método se utiliza cuando se espera que el reembolso del principal se haga en partes iguales. La tasa de rentabilidad es la parte anual del capital inicial aportado al fondo de compensación sin intereses. Esta participación es para una devolución del 100% del capital.
Este método se utiliza si el rendimiento del capital se reinvierte a la tasa de rendimiento de la inversión. En este caso, la tasa de rendimiento como parte integral del coeficiente de capitalización es igual al factor del fondo de compensación al mismo tipo de interés.
Método Hoskold
Se utiliza cuando la tasa de rendimiento de la inversión inicial es algo elevada y es poco probable que se reinvierta al mismo ritmo. Para los fondos reinvertidos, se asume una tasa de rentabilidad libre de riesgo.
Este método se utiliza si los flujos de ingresos son estables durante un largo período de tiempo y son significativos, así como si el flujo de ingresos aumenta constantemente.
El método no es aplicable en una situación en la que el objeto de evaluación es un objeto de construcción en curso o requiere una reconstrucción significativa, es decir, en un futuro próximo no puede aportar un ingreso estable.
Principales enfoques de la tasación inmobiliaria
Existen varios enfoques para la tasación inmobiliaria cualquier tipo de bienes inmuebles utilizados por los tasadores profesionales. Dentro de cada uno de los tres enfoques existen métodos específicos:
- Enfoque comparativo
- Un enfoque costoso
- Un enfoque rentable
Enfoque rentable
El enfoque de ingresos para la tasación inmobiliaria se basa en la determinación del valor del objeto inmueble sobre la base del cálculo de los ingresos esperados por la posesión (uso) de este objeto. Este indicador es muy importante porque permite predecir el valor del objeto para el futuro.
El enfoque de ingresos es uno de los métodos más aplicados de valoración de bienes inmuebles en la práctica de evaluación hasta la fecha.
El método de ingresos se basa principalmente en la determinación del valor de los bienes inmuebles mediante el cálculo del flujo de ingresos descontados (de la posesión o uso de este objeto).
Este método se basa en el principio de expectativa, que es la determinación del valor actual de los ingresos y otros beneficios que pueden recibirse en el futuro de la propiedad de esta propiedad.
Es lógico que el propietario de la propiedad no ceda la propiedad por debajo de la cantidad que habría recibido si hubiera continuado explotándola, y que el comprador no haya pagado más de la cantidad que le habría aportado el uso comercial posterior de la propiedad.
Así, el precio de la propiedad se determina sobre la base del valor de los ingresos futuros a través de un acuerdo entre las partes. Para el cálculo del enfoque de ingresos se utilizan los siguientes métodos:
Capitalización de ingresos y descuento de flujos de caja.
1.- De acuerdo con el método de capitalización directa, el valor se determina por la relación entre la utilidad neta de operación antes de impuestos y la tasa de capitalización. La tasa de capitalización es determinada por el tasador basado en el valor del tipo base ajustándolo por riesgos.
2.- El método de descuento de flujos de efectivo se utiliza cuando los flujos de efectivo son irregulares (ingresos inestables) o cuando se utilizan diferentes coeficientes de capitalización. Según la metodología, el coste de un objeto se define como la suma de los ingresos descontados del proyecto.
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Para ello, es necesario definir un modelo de flujo de caja con una previsión de gastos e inversiones para el período seleccionado. La tasa de descuento se basa en los mismos parámetros que el método de capitalización.
La esencia del método es el enfoque de ingresos que evalúa el valor de los bienes inmuebles como el valor actual de los flujos de caja futuros.
Al mismo tiempo, este enfoque refleja el nivel de riesgo para el objeto inmobiliario evaluado, así como la calidad y cantidad de ingresos que el objeto de evaluación puede aportar a lo largo de su vida útil.
La principal ventaja del enfoque de la renta es que permite tener en cuenta los riesgos de inversión futuros en este momento. La desventaja del método es que los ingresos futuros es la cantidad prevista de ingresos por alquiler y la cantidad de reventa futura del objeto.
Son determinados por el tasador mediante el análisis de una serie de factores y, por lo tanto, pueden conllevar un cierto error, ya que es imposible determinar con precisión el estado del mercado inmobiliario a largo plazo.
Enfoque de costes
Enfoque de costos (enfoque basado en los activos): conjunto de métodos de valoración en los que el valor del objeto es igual a la suma del costo del terreno y el costo de reproducción (reemplazo) de todas las mejoras, menos la depreciación acumulada, y el costo de los pasivos, es decir, el valor del objeto de evaluación depende del costo de crear un objeto similar. Este enfoque se aplica a la evaluación de edificios aislados, hogares y empresas.
Enfoque comparativo
Enfoque comparativo es conjunto de métodos para evaluar el valor de un objeto de evaluación basado en la comparación del objeto de evaluación con objetos análogos al objeto de evaluación para los que existe información sobre precios.
El análogo del objeto de evaluación a efectos de evaluación es un objeto similar al objeto de evaluación por las principales características económicas, materiales, técnicas y de otro tipo que determinan su valor.
