¿Estás pensando invertir en una vivienda? ¿Necesitas saber si tu inversión es buena y en cuánto tiempo será retribuida? En el siguiente artículo te ofrecemos algunos trucos que te ayudarán a calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler y aclararemos para ti algunas de las dudas más frecuentes en el ámbito de este tipo de inversiones.
La adquisición de cualquier bien inmueble es sin duda una de las mejores inversiones que puedes hacer en tu vida. Sin embargo, si piensas comprar una vivienda con la finalidad de alquilar, es importante que tengas en cuenta las ganancias que este inmueble podría generarte y saber si tu inversión es buena o por el contrario no cubriría siquiera los gastos fijos de la propiedad.
En este artículo te ofrecemos algunas herramientas que te ayudarán a calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler. Para ello, necesitas tener claro lo que este concepto significa. Veamos.
¿Qué es rentabilidad?
El término rentabilidad, hace alusión al rendimiento económico obtenido a partir de una inversión cualquiera. De acuerdo al porcentaje de ganancias que se genere, se dice que existe una menor o mayor rentabilidad.
En el ámbito inmobiliario, la rentabilidad sería entonces la relación que existe entre las ganancias obtenidas y el capital invertido en una propiedad, donde entran en juego elementos como costes de inversión, gastos de mantenimiento y pagos de servicios. La rentabilidad de una vivienda en alquiler depende de esta misma relación, donde se tendrán en cuenta los ingresos por concepto de alquiler, los costes propios de compra del inmueble y otros gastos recurrentes de manutención.
A continuación te ofrecemos algunos trucos que te ayudarán a saber qué tan rentable puede ser invertir en una vivienda con fines de alquiler. Debes tomar en consideración diferentes aspectos que serán muy útiles al momento de calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler y serán indicadores de que tu inversión es realmente segura. Comencemos.
Trucos que te ayudarán a calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler:
Teniendo claro lo que significa el término rentabilidad, pasamos a ofrecerte algunos tips que te ayudarán a asegurar tu inversión y calcular las ganancias que puedes obtener de la misma.
Conocer todos los costes
Es importante que conozcas todos los costes que entran en juego para calcular la rentabilidad que puede ofrecerte una vivienda en alquiler. Existen por un lado pagos fijos que como propietario se deben asumir, aquí entran las cuotas de la asociación de vecinos, mantenimiento y reparaciones y otros gatos imprevistos.
Por otro lado tenemos los gastos relacionados con la compra de la vivienda en sí, de donde se desprenden gastos destinados a impuestos y el precio propio del inmueble. Entre los gastos asociados a la compra de una vivienda que debes considerar están:
a- Seguro de vivienda
Existen dos tipos de seguros que debes tomar en cuenta. El seguro de la vivienda que, aunque no es obligatorio, suele ser exigido por muchos prestamistas hipotecarios y puede protegerte contra diversos tipos de daños. Entre ellos, desastres naturales, acciones vandálicas, robos, etc.
Esta también el PMI o seguro hipotecario privado, que es obligatorio cuando se cancela menos del 20% del préstamo hipotecario pudiendo llegar a aumentar considerablemente el monto de la hipoteca. Sin embargo, una vez termines de cancelar lo acordado ya no tendrás que preocuparte más por este seguro.
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b- Impuestos
Aquí entran el IVA y otros impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que pueden fluctuar de acuerdo a la comunidad o región donde se encuentre la propiedad. Se suele pagar además un impuesto sobre la propiedad que suele estar incluido en el pago mensual de la hipoteca, pudiendo cambiar en función del valor de tasación de la propiedad con el tiempo.
c- Servicios públicos y mantenimiento de la vivienda
Los montos de servicios como la electricidad, el gas o el agua varían de acuerdo del lugar y las proporciones físicas del inmueble. Como propietario puedes fijar en el contrato un monto que incluya el pago de estos impuestos por parte del inquilino.
Se recomienda presupuestar el monto para mantenimiento anual de la vivienda como el 1% del valor del inmueble. Debes valorar además los gastos en función de las reformas y renovaciones que necesite la propiedad pues estos son gastos que competen al propietario y no al inquilino.
Analizar el crecimiento y evolución del mercado
Estadísticamente, la rentabilidad de una vivienda varía de acuerdo a la región, localidad o país donde se encuentre. Si tu idea es ganar dinero por medio del arriendo mensual para uso residencial, debes tener clara la demanda de los alquileres y las tarifas estipuladas en la zona. La rentabilidad de una vivienda en alquiler está determinada en gran medida por el lugar donde se encuentra.
Las ganancias derivadas de un inmueble pueden verse alteradas con el tiempo. El crecimiento del mercado para una actividad económica cualquiera se verá beneficiado o afectado por los movimientos demográficos, inversiones en cierto sector y las condiciones económicas propias de la región, etc.
Aunque resulte tedioso es importante que te avoques en conocer las potencialidades económicas de la región en materia de alquiler de viviendas y cómo puede comportarse dicho mercado en el tiempo. Así, tu inversión podrá verse multiplicada teniendo claro estos indicadores.
Fórmula para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler
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De manera general te hemos enseñado algunos trucos o consejos que te ayudarán a saber qué tan factible puede ser tu inversión inmobiliaria. Si posees una vivienda en alquiler o estás por invertir en alguna, existe una fórmula porcentual que te ayudará a saber cuál será el rendimiento de tu inversión.
La fórmula general para calcular la rentabilidad de un inmueble será: rentabilidad = ((ingresos anuales – gastos fijos) / (inversión inicial)) x100. Es importante que conozcas la proyección real de estos valores, así obtendrás un cálculo acertado.
La inversión inmobiliaria, depende de diferentes aspectos que debes considerar. Aquí debes hacer la suma de todos los gastos contenidos en la inversión inicial (Precio del inmueble, Impuestos, gastos de notaría, trámites o reformas requeridas, etc.)
Además de los costes iniciales en el proceso de compra venta, existen gastos fijos que debes asumir como propietario. Podemos mencionar los siguientes: pagos de condominio, servicios, seguros de vivienda, otros impuestos, etc.
Y tenemos por último los ingresos anuales. Si nuestro plan es alquilar el inmueble, por ejemplo, debemos sumar las doce cuotas que representarán la entrada de dinero que percibiremos de manera anual.
