La compra de un inmueble puede ser quizá la mayor inversión que hagas en tu vida. Una de las opciones por la que están optando muchos compradores y propietarios actualmente es el alquiler con opción de compra. En el siguiente artículo te contamos de qué se trata y por qué cada vez más personas optan por esta modalidad de compraventa.
¿Qué es el alquiler con opción de compra?
Esta opción consiste básicamente en la realización de un doble contrato, uno para el alquiler y otro para la compraventa. De manera general, un alquiler con opción de compra se refiere a la posibilidad de un inquilino de adquirir una propiedad después de un determinado tiempo de estadía. Luego de este período, el arrendatario podrá decidir si desea o no comprar la vivienda.
Los términos legales referentes al tiempo que el inquilino tiene para tomar esta decisión pueden variar de acuerdo con el contrato firmado (normalmente de 2 a 5 años de estadía). Por otro lado, el propietario puede exigir o no una prima de compra, la cual no se devolverá, si llegado el momento, el arrendatario decide no hacerse con la propiedad.
¿Cómo funciona el alquiler con opción de compra?
Como ya hemos mencionado, los términos del contrato pueden variar de acuerdo a los intereses de las partes. La prima de compra pudiese no estar contemplada en el trato, y los intervalos de estadía de una persona bajo el régimen arrendatario tener diferentes períodos de vencimiento. Durante esta etapa, el individuo pagará sus cuotas de alquiler mensual cancelando el monto acordado.
Finalizado este espacio de tiempo, el inquilino tendrá derecho a comprar la vivienda cancelando la totalidad del monto pactado. Sin embargo, a esta cantidad se le deben descontar de forma parcial o total las cuotas canceladas por concepto de alquileres hasta ese momento y deberá pagar sólo la diferencia.
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Ahora bien, si al momento de hacer la compra, el inquilino decide no hacerse con la propiedad, este perderá la totalidad de su prima de compra.
Ventajas y desventajas a tener en cuenta por el arrendador
Ahora que ya sabemos qué es y cómo funciona el alquiler con opción de compra, desglosaremos algunos pros y contras de este tipo de contrato para ambas partes. Estas son algunas de las ventajas que los propietarios pueden aprovechar al ofrecer a los compradores potenciales la oportunidad de alquilar su propiedad antes de comprarla:
- Como una casa es más atractiva que un apartamento medio, el propietario puede cobrar una cantidad mayor por el alquiler.
- Aunque el inmueble siga siendo propiedad del arrendador, éste no suele tener que ocuparse de las reparaciones y el mantenimiento de la vivienda. Por lo tanto, el propietario no tendrá que pagar estos costes.
- Como un porcentaje de las mensualidades va directamente al bolsillo del propietario, éste puede recibir un buen beneficio por su inversión.
- Si la vivienda se vende al final del contrato, el vendedor se queda con el dinero obtenido de las cuotas de arrendamiento, además de los ingresos de la venta.
A pesar de que el alquiler con opción de compra puede traer grandes beneficios para el vendedor. Este tipo de contrato también tiene sus desventajas:
- El vendedor tiene que pasar por el mismo proceso de selección que un arrendador tradicional, como la comprobación de los antecedentes de los posibles inquilinos, la capacidad de crédito, etc.
- El alquiler con opción de compra no obliga al inquilino a comprar la vivienda al final del contrato. Es posible que el inquilino no complete la transacción, lo que obligaría al propietario a buscar un nuevo inquilino y a empezar de nuevo el proceso.
- Como la casa sigue estando a nombre del propietario, éste debe seguir pagando la hipoteca a su prestamista hasta que se venda oficialmente la vivienda. Las cuotas de alquiler pueden no cubrir los pagos.
- Los beneficios económicos para el propietario no son tan rápidos como si decidiera vender inmediatamente.
Ventajas e inconvenientes a tener en cuenta por el arrendatario
Si bien hemos visto que el propietario de la vivienda puede disfrutar de ciertas ventajas emanadas de la firma del contrato, el arrendatario también puede beneficiarse del alquiler con opción de compra. Estos son los principales puntos positivos que pueden derivarse de este tipo de contrato:
- El inquilino puede “probar” la casa antes de comprarla y no tiene la obligación de adquirirla si no está satisfecho.
- En el caso de que el inquilino no tenga un buen crédito, el tiempo de alquiler podría permitirle aumentar su calificación y optar a una hipoteca.
- Si el precio de compra de la vivienda se “congela” en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, el particular puede aprovechar el aumento del valor de la vivienda sin tener que pagar más, en caso de que el valor de la vivienda haya aumentado durante ese periodo.
Por otro lado, el inquilino puede enfrentarse a algunas desventajas como éstas:
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- Si el historial crediticio del inquilino no ha mejorado al final del contrato, es posible que se le deniegue la financiación y no pueda comprar la vivienda.
- Si el inquilino ha pagado una prima, podría perderla si no compra la vivienda o incumple las condiciones de su contrato.
- A diferencia de un apartamento, el inquilino suele ser responsable del mantenimiento y las reparaciones. Deben poder hacer frente a estos costes, que pueden surgir de forma inesperada.
- La combinación de los costes de alquiler puede hacer que el individuo acabe pagando más por la propiedad que si la hubiera comprado desde el principio.
Lee bien el contrato
A pesar de que existan pros y contras en el alquiler con opción de compra tanto para el arrendador como para los inquilinos, lo cierto es que cada vez más personas ven en esta forma de compraventa una oportunidad viable para invertir. Si estás pensando en vender tu vivienda bajo esta modalidad o deseas alquilar con una intensión de compra futura, debes tener claras las especificaciones del contrato que deseas.
Algunos puntos importantes para la realización o firma de un contrato en los que debes asesorarte son: la duración del contrato de arrendamiento, las condiciones de alquiler, el precio de venta, las inclusiones y exclusiones del contrato, el plazo máximo para tomar la decisión de comprar o no, etc. Y así saber si el plan ofrecido se adapta realmente a tus posibilidades y expectativas de compra o venta de la propiedad.
