En la actualidad, la subrogación hipotecaria se ha incrementado en gran medida, esto se debe a que las distintas tasas de interés son bajas. Esta medida favorece en un gran porcentaje a los deudores de hipotecas. Si te interesa conocer ¿Qué es la subrogación hipotecaria y por qué se solicita? continúa leyendo.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación es el proceso de sustitución de un acreedor por otro diferente. Al acreedor sustituto, o “subrogante”, se le conceden todos los derechos de cobro contra el deudor que tenía la parte original. El deudor debe realizar los pagos al subrogante en lugar de al acreedor original. La persona que paga la hipoteca cuando el deudor original no paga puede obtener todos los derechos en virtud de la doctrina de la subrogación.
¿Por qué se solicita una subrogación hipotecaria?
La subrogación puede solicitarse y ejecutarse por efecto de la ley, por contrato o por la autorización de una ley. Algunas legislaciones exigen que el acuerdo de subrogación se reduzca a la escritura, o de lo contrario no será ejecutable. Los acuerdos de subrogación se emplean habitualmente en hipotecas, préstamos, cuestiones fiscales y otras relaciones entre acreedores y deudores. Cuando una persona paga una deuda de otra sin ninguna cesión o acuerdo de subrogación, puede ser considerada como “voluntaria”.
¿Cómo se aplica la subrogación a las hipotecas?
Cuando una persona distinta del deudor original paga la hipoteca cuando el deudor original incumple un pago. Se dice entonces que la hipoteca se subroga a la nueva parte. La nueva parte podrá obtener los derechos del acreedor original en virtud de los principios de subrogación.
Tipos de subrogación
En cuanto a la subrogación de hipotecas, es necesario mencionar que existen tres tipos. Entre las cuales se encuentran: el cambio de banco, la subrogación del deudor, subrogación de los acreedores y aquella que va dirigida al préstamo del promotor. A continuación, te explicamos cada uno.
Cambio de banco:
Se conoce como subrogación de acreedores. Consiste en trasladar tu hipoteca de un banco a otro. El motivo suele ser mejorar el plazo, el diferencial, etc.
Subrogación del deudor:
Consiste en modificar las partes de la hipoteca, pero manteniéndola con el mismo banco. Un escenario común para este tipo de subrogación es cuando alguien compra una propiedad y se hace cargo de la hipoteca del vendedor.
Subrogación de acreedores:
Consiste en trasladar una hipoteca de un banco a otro, normalmente para mejorar el plazo, el diferencial, etc.
Subrogación al préstamo del promotor:
Es cuando los propietarios de una promoción se subrogan en su hipoteca al préstamo inicial del promotor de la vivienda.
La subrogación hipotecaria está sujeta a varios requisitos
En la Ley de hipotecas la subrogación de la misma debe cumplir con algunos requisitos para que un tribunal admita la solicitud. En todo caso, lo recomendable es buscar asesoría legal y de esa manera hacer un estudio del caso. A continuación, te contamos cuáles son esos requisitos para que tengas claro si es procedente o no.
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- La persona que se subroga debe tener un interés en la propiedad a la que se aplica la hipoteca
- La persona debe pagar la totalidad de la hipoteca
- Por lo general, no pueden recuperar las pérdidas en virtud de la norma de subrogación a menos que se haya registrado un acuerdo de subrogación por escrito y firmado por todas las partes
- Es mucho más probable que un tribunal acepte la subrogación de la hipoteca si la nueva parte ya ha prestado algún dinero para el pago de la propiedad
- El subrogante no era el principal responsable de la deuda saldada
- Encuentre el abogado inmobiliario adecuado
¿Debo ponerme en contacto con un abogado para cuestiones de subrogación de hipoteca?
Si estás involucrado en una situación de subrogación de hipoteca, debes contactar con un abogado para que te asesore. Las disputas sobre hipotecas y títulos de propiedad surgen con frecuencia cuando una parte ha realizado pagos para otra. A menudo pueden evitarse mediante el uso de un acuerdo de subrogación.
Los acuerdos de subrogación de hipotecas deben ser redactados y revisados por un abogado para asegurarse de que siguen los distintos requisitos legales, que pueden variar de un estado a otro. Un abogado inmobiliario con experiencia también podrá representarte en caso de que sea necesario interponer una demanda.
Ejemplos de subrogación hipotecaria
Para finalizar, te dejamos dos ejemplos de subrogación hipotecaria que quizás no se ajusten a tu caso, pero ayudaran a entender mejor como es que funciona conforme a la ley.
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1. Supongamos que vendes una propiedad y el comprador asume el pagaré y las hipotecas existentes; sin embargo, normalmente, no quedas liberado y sigues siendo responsable junto con el comprador. Si el comprador incumple y cancelas el pagaré para evitar ser demandado, se subroga en los derechos del tenedor del pagaré y puedes recuperar del comprador que asumió el pagaré.
2. Supongamos que ofreces garantizar el préstamo de tu cuñado para que pueda comprar un apartamento. Si te obligan a cumplir la carga, se subroga en la reclamación del prestamista contra tu cuñado.
Esto significa que pueden ejecutar la hipoteca del apartamento en la misma medida en que lo haría el prestamista, o pueden demandar sobre el pagaré del prestamista. Básicamente, estás en la misma posición que si hubieras comprado el pagaré del prestamista.
De los ejemplos anteriores se desprende que la subrogación se produce con mayor frecuencia cuando alguien reembolsa la pérdida de otro o paga la obligación de otro. Para lograr la equidad, la ley asigna la reclamación a la parte que realizó el pago para que pueda perseguirla y así recuperarla.
Una vez que comprendas lo que significa el “derecho de subrogación” y te familiarices con las situaciones en las que normalmente se aplica, te resultará mucho más fácil analizar y comprender de forma inteligente los documentos que contienen el término y decidir cuándo te conviene prever la renuncia a estos derechos.
